Los sectores inmobiliario y de la construcción se encuentran entre los sectores más cíclicos. Sensibles a las fluctuaciones del mercado laboral, los precios de las materias primas y, sobre todo, al entorno de los tipos de interés y la accesibilidad al crédito, se encuentran actualmente bajo presión, y es poco probable que las cosas mejoren durante 2024.
Los constructores de viviendas están sufriendo tensiones
El mercado residencial se enfrenta a una doble contracción, tanto en oferta como en demanda. La subida de los tipos de interés ha provocado un rápido deterioro de la demanda, ya que los hogares no pueden permitirse comprar viviendas, principalmente por la subida de los precios.
A esto se suma la escasez mundial de mano de obra, el mayor impedimento para la construcción reportado por las empresas europeas desde 2021 hasta finales de 2023[1]. Esto se replica en Estados Unidos, donde la oferta de empleo en el sector de la construcción ha aumentado un 30% desde el inicio de la pandemia, y en Japón, donde el 60% de las empresas de construcción reportaron escasez de mano de obra, según una encuesta de 2022[2].
Todos estos problemas iniciales relacionados con la oferta, sumados al rápido aumento de los tipos de interés en los últimos dos años, han dado lugar a un aumento de los costes de construcción a todos los niveles: los precios de los materiales han subido, las presiones salariales se han intensificado y el coste de la financiación se han disparado.
Los altos tipos de interés desafían a las inmobiliarias comerciales
Las empresas inmobiliarias comerciales, que operan principalmente en segmentos no residenciales como el industrial, el de oficinas y el comercio minorista, han sido especialmente sensibles a las dificultades de los últimos años. Mientras que el espacio comercial se vio impactado por los confinamientos y la aceleración del comercio electrónico, la extensión del trabajo híbrido ha provocado una demanda menor y cambiante de espacios de oficina. Las tasas de desocupación de oficinas son las más altas desde hace más de 15 años, con un 20,2% en el primer trimestre de 2023 en EE. UU., y un 7,5% en Europa.
También existe una estrecha relación entre los elevados tipos de interés y la ralentización del número de transacciones inmobiliarias, que han caído más de un 50% en Europa en 2023 (un año de tipos de interés altos), alcanzando su nivel más bajo desde 2010.
Perspectivas para 2024: hacia la caída de los precios de la vivienda en las economías avanzadas
El mercado inmobiliario sigue navegando por un delicado equilibrio entre altos tipos de interés y una oferta limitada.
Aunque los precios de la vivienda se han ajustado ligeramente a la subida de los tipos de interés, las persistentes limitaciones de la oferta (reticencia de los vendedores potenciales a renunciar a sus bajos tipos hipotecarios o a vender a un precio inferior) los han mantenido a flote en 2023.
El año 2024 debería marcar un punto de inflexión, con caídas de precios previstas en la mayoría de las economías avanzadas (34% en Alemania, 31% en Japón) desde la perspectiva de los compradores. Al mismo tiempo, un entorno inmobiliario comercial complicado está obligando a algunas empresas a recurrir a medidas drásticas, como la venta de activos. Los precios de los inmuebles comerciales ya se han desplomado un 25% desde principios de año, frente a sus niveles máximos. Hemos asistido incluso a la venta de grandes edificios con descuentos superiores al 50%, señal de la complicadísima situación en que se encuentran algunas empresas.
En 2024, prevemos un año dispar, favorecido por un positivo descenso de los tipos de interés oficiales. Sin embargo, en este contexto, persisten los retos. Con una parte de la deuda existente ya asegurada a tipos fijos y los márgenes de crédito para nuevos préstamos en su nivel más bajo en más de una década, se plantea una gran duda: ¿serán los recortes de tipos previstos lo suficientemente adecuados y oportunos para apuntalar un mercado que muestra signos de debilidad?
[1] Source: ECOFIN, Coface
[2] Source : Statista
